70年产权到期了,我们真的不用担心了吗?

电商报mp 浏览次数: 2016-11-30 20:42

《物权法》规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。 1990年国务院颁布的《国有土地使用权出让和转让暂行条例》首次规定了“居住用地最高年限为70'...

《物权法》规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。

1990年国务院颁布的《国有土地使用权出让和转让暂行条例》首次规定了“居住用地最高年限为70年”,而且还规定:土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定办理注销登记。

1993年的《城市房地产管理法》尽管在这个问题上有进步,但依然规定:房产土地使用权到期,房产所有人必须提前一年申请续期,否则土地使用权将会由国家无偿收回。

必须承认,近日发布的《中共中央、国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》的文件,在中国市场经济进程中的确是一个重大的事件。

文明始于财产权,始于对私有财产的尊重和保障。财产是公众自我发展和寻求幸福的基础,法律是否许可个人合法地追求财富,并对他们取得的财富提供法律保护,这不仅仅对每一个个人意义重大,而且对社会的发展也至关重要。看过去200年大国的兴衰,几乎都和产权的保护有关,凡是私人产权得到很好保护的国家,都能跨越发展种种陷阱,而那些产权得不到保护的国家,要么发展滞后,要么陷入战乱。

对于我们这么一个强调公有制占主导地位的国家而言,产权保护制度的进步来之不易。从承认非公经济的地位,到承认私人产权,到《物权法》的出台,可谓步步惊心,是很多仁人志士努力的结果。我非常欣慰地看到,这个文件关注到当下中国很多企业家以及中产阶层关切的问题。对民营企业家经营中的问题,提出要“严格遵循法不溯及既往、罪刑法定、在新旧法之间从旧兼从轻等原则,以发展的眼光客观看待和依法妥善处理改革开放以来各类企业,特别是民营企业经营过程中存在的不规范问题。”对于老百姓非常担心的土地70年到期的问题,提出要“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期”,等等。

文件发布后,很多专家解读说,不用担心70年后个人住宅土地使用权到期后被政府收回的问题。甚至有人说,不用担心续费的问题。我觉得,这样的看法还是有点太乐观了。如果70年的问题真的这么简单,当年《物权法》立法的时候早就解决了。

当年《物权法》立法的时候,对于70年大限之后土地使用权如何处理,争论就很大。在土地国有的情况下,土地使用权期满之后是自动续展,还是无偿收回,《物权法》最终作了一个妥协各方利益的考虑,《物权法》规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”因为当时关于是否无偿续期,争议很大,为了确保《物权法》早日出台,就选择了搁置争议,模糊处理的立法技术。但事实上,当时占绝大多数的意见建议是,土地使用权到期后只交象征性的费用自动续期。

但是,今年4月温州爆发的土地使用权到期后收取高额续费的报道,让很多人感觉到了恐惧。温州的做法尽管可恨,后来以“辟谣”的方式平息了争论,但其做法却是有文件基础的。1990年国务院颁布的《国有土地使用权出让和转让暂行条例》首次规定了“居住用地最高年限为70年”,而且还规定:“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定办理注销登记”。有人说,以后不用担心收回,可是这个文件并没有明确废除,如何让人不担心?1993年的《城市房地产管理法》尽管在这个问题上有进步,但依然规定:房产土地使用权到期,房产所有人必须提前一年申请续期,否则土地使用权将会由国家无偿收回。所以,老百姓的担心不是没有理由的。

笔者过去一再强调,住宅土地使用权到期后,高价续费,既违背天理,也和基本的法治精神背道而驰。如果承认房子是有限的租期,那根本没有任何理由未来还要征收什么房产税;如果要征收房产税,就请把房子的“永久产权属性”还给老百姓。既想把地高价卖了,又想每年收房产税,此种贪婪,旷世罕见。对于70年后的问题,必须遵照《物权法》关于“自动”续期,以及象征性收费的原则。在这个问题上,想无偿收回,让民众的房子漂在空中,或者高价续期,再卖一次地皮,都是民众无法接受,更是中国社会的稳定所不允许的。如果以此来试探,甚至挑战民意,那意味着突破了某种底线,后果不堪设想。

这一次,中央再以文件的形式提出要研究到期后的法律安排,形成稳定的预期,揣摩文件精神,当然应该乐观。但不能过于乐观,要意识到这个问题非常敏感非常复杂,不是那么轻易得能够解决。我最担心的是,最终形成的法律安排尽管不再规定要无偿收回,但估计要交一笔不小的费用续期。如果是这个结果,则仍然不是最理想的。我个人一直坚持,最好的办法是废除1990年国务院关于土地70年的相关规定,启动《土地管理法》的修订,并在土地管理法中将土地使用权的期限提高至100年或者199年,也就是实质上的永久产权。这样的好处是土地使用权如果有剩余年限,可以继续买卖,打破政府垄断土地市场的现状,同时,真正能够形成良好的预期,并为房产税扫除障碍。

本文授权转载自:功夫财经(kongfuf)

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